Å selge boligen er for mange en fin mulighet for å få litt ekstra penger på bok til neste boligkjøp. Men når kan du egentlig selge boligen skattefritt?
En av de vanligste investeringene vi nordmenn gjør er i bolig. I mange tilfeller kan du også selge den skattefritt. Mange ser derfor på det å selge bolig som en fin måte å få litt ekstra penger på bok.
Men hva er egentlig reglene for å selge boligen skattefritt? I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke krav som stilles for at boligsalget skal være skattefritt. Vi ser samtidig på ulike situasjoner hvor kun deler av gevinsten er skattefri, og hvilke unntak som finnes.
Kortversjonen
- Hovedregel:
- Gevinst ved salg av bolig er skattepliktig.
- Skattesatsen er 22% av gevinst.
- Krav til skattefritt salg:
- Må ha eid boligen i minst 12 måneder.
- Eiertid beregnes fra din overtakelsesdato til dato for budaksept.
- Må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene. Trenger ikke være sammenhengende.
- Botid beregnes fra innflyttingsdato til dato for budaksept.
- Unntak:
- Brukshindring: Sykdom, arbeid og lignende kan gi unntak fra botidskravet.
- Delt bolig: Du må ha bodd i minst 50% av boligen for at hele salget skal være skattefritt. Beregnes fra utleieverdi.
- Ubebygd tomt: Salg av ubebygd tomt er skattepliktig.
- Videre bebyggelse: Ved mulighet for videre bebyggelse må du skatte av gevinst fra denne delen av eiendommen.
- Anbefaling:
- Forhør deg alltid med Skatteetaten i forkant om du er usikker.
Hovedregelen er at du må skatte av gevinsten
Selv om veldig mange oppfyller kravene til skattefritt salg av egen bolig, er faktisk hovedregelen at man må skatte av gevinsten.
Når du selger en bolig, er regelen altså at du betale skatt av gevinsten. Skattesatsen er 22 prosent, og beregnes av gevinsten du får ved salg.
Vi ser på et eksempel.
Du kjøper en bolig for 2 millioner kroner. Etter noen år selger du boligen for 3 millioner kroner. Da har du hatt en gevinst på 1 million kroner, og dette er det du skal betale skatt av. Skatten utgjør 22 prosent av gevinsten, altså 220 000 kroner i dette tilfellet.
Heldigvis finnes det unntak til denne regelen i Norge. Og unntakene er såpass gode at de fleste av oss faktisk oppfyller kravene til å selge boligen skattefritt, enten helt eller delvis.
Kravene for å selge bolig skattefritt
Selv om de fleste oppfyller kravene for skattefritt salg, er altså hovedregelen at du må skatte av boligsalget.
Vi ser nå nærmere på hvilke krav som er avgjørende for om du kan selge boligen skattefritt.
Eiertid: Må ha eid i minst ett år
Ett av kravene for at du skal kunne selge skattefritt er at du må ha eid boligen i minst ett år. Kravet gjelder både for selveier- og andelsboliger.
Her gjelder det å være klar over hvordan eiertiden beregnes fra Skatteetaten. Tar du utgangspunkt i feil datoer her, kan det raskt bli en kostbar affære med en skikkelig baksmell på skatten.
Ved kjøp av bolig beregnes eiertiden fra dagen du tok over eiendommen, altså overtakelsesdatoen. Når du skal selge boligen beregnes eiertiden frem til du selger boligen. I de aller fleste tilfeller er dette datoen hvor budet aksepteres.
La oss se på en vanlig felle noen har gått i, hvor boligen ikke kan selges skattefritt.
- Du kjøper bolig, og signerer kjøpekontrakten den 01. januar 2021.
- Overtakelsesdato er satt til 01. februar 2021.
- Start for eiertiden beregnes her fra overtakelsesdato, altså 01. februar 2021.
- Du legger boligen ut for salg, og aksepterer budet den 01. januar 2022.
- I god tro setter du overtakelsesdato frem i tid, til den 01. februar 2022.
- Slutt for eiertiden beregnes fra dato hvor du aksepterte budet, altså den 01. januar 2022.
- Uavhengig av overtakelsesdato ved salg, må du altså skatte av gevinsten i dette tilfellet – da det normalt er datoen hvor man aksepterer budet som brukes for å beregne slutt på eiertiden.
Regelen for eiertid sier altså at det er datoen hvor vilkårene i salgsavtalen er bestemt som avgjør slutt for eiertiden. I de aller fleste tilfeller er dette datoen hvor du aksepterte budet fra kjøperen.
Må ha bodd i boligen i minst ett år
Det andre kravet for å selge boligen skattefritt er at du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Du trenger ikke å ha bodd i boligen sammenhengende, men totalt må det utgjøre minst 12 av de siste 24 månedene.
Det er innflyttingsdatoen som brukes for å regne ut botiden. Her tar man altså ikke hensyn til overtakelsesdato, men ser heller på når du faktisk flyttet inn.
Som for eiertiden, er det også datoen hvor du aksepterer bud fra kjøper som brukes for å beregne slutt på botiden.
- Les også: Kan man avslutte BSU uten bolig?
Unntak for botid ved brukshindring
Brukshindring betyr at du ikke kan bo i boligen på grunn av ytre omstendigheter. Dette kan være sykdom, arbeid eller lignende. Dersom du har hatt en brukshindring på boligen, kan du altså likevel oppfylle kravet til botid.
La oss si at du kjøpte en bolig i en annen by enn der du bor. Etter noen måneder blir du syk, og kan ikke bo i boligen – selv om du ønsket det. Dette vil i de fleste tilfeller regnes som en brukshindring, og du vil fortsatt kunne oppfylle kravene for botid.
Her er det viktig å merke seg at du ikke kan ha visst om brukshindringen før du kjøpte boligen.
Forhør deg alltid med Skatteetaten i forkant av salg om du er usikker på vilkårene for brukshindring. Da unngår du ubehagelige overraskelser på neste skattemelding.
Hele boligen er skattefri om du har bodd i minst halvparten
Om du kun bor i deler av boligen, er det verdien av delen du bor i som benyttes for å avgjøre om salget er skattefritt. Regelen er at du må ha bodd i minst 50 prosent av boligen for å selge skattefritt, hvor andelen beregnes fra utleieverdien.
La oss si at du eier en tomannsbolig. Du bor i den ene delen av boligen, og leier ut den andre delen. Du har bodd i din del i 5 år, og oppfyller derfor kravene til både botid og eiertid. Du velger å selge boligen.
Etter en vurdering kommer du fram til at din del av boligen utgjør 60 prosent av utleieverdien. Du har altså bodd i minst 50 prosent av boligen, og hele salget er derfor skattefritt.
Om utleiedelen derimot har en høyere utleieverdi enn delen du bor i, vil du måtte skatte på deler av salget. Gevinsten som kan tilskrives utleiedelen du ikke bor i vil da være skattepliktig, mens gevinsten på delen du selv bor i er skattefri.
Salg av tomt
Reglene for skatteplikt ved salg av tomt er annerledes enn ved salg av en bolig. Selger du en ubebygd tomt er hele gevinsten skattefri.
Samtidig er det viktig å merke seg at man må skatte dersom det er muligheter for videre utbygging på tomten som selges.
La oss si at du har en stor tomt, og selger hele eiendommen. Om det er muligheter for videre bebyggelse på tomten, vil du måtte skatte av gevinsten fra delen av tomten med mulighet for bebyggelse.
Dette kan ofte bli et komplisert regnestykke, og vi anbefaler at du forhører deg med Skatteetaten i slike tilfeller.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan selge bolig skattefritt?
Du kan selge bolig skattefritt om du har eid boligen i minst ett år, og bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget. Det er ikke et krav å ha bodd der sammenhengende.
Kan man selge tomt skattefritt?
Salg av ubebygd tomt er alltid skattepliktig. Er det mulighet for ny bebyggelse på eiendommen, vil du måtte skatte av verdien på denne delen.